SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários do país e trabalhando no limite da sua capacidade, a Caixa decidiu reduzir o valor sumo de crédito para a compra de imóveis pelo SBPE (Sistema Brasílico de Poupança e Empréstimo), que engloba propriedades de até R$ 1,5 milhão.
A partir de 1º de novembro, a quinhão máxima de financiamento admitida será de até 70% do valor do imóvel, e não mais os atuais 80%, no sistema de amortização Pela tábua Price, em que as prestações são sempre iguais e compostas por mais juros, o teto diminuirá de 70% para 50% do totalidade do imóvel.
Considerando um apartamento de R$ 1 milhão, a ingressão necessária pelo SAC vai aumentar de R$ 200 milénio para R$ 300 milénio. Já na tábua Price, o comprador terá que remunerar R$ 500 milénio à vista.
A medida vai impactar financiamentos para imóveis residenciais (novos e usados) e comerciais, além de empréstimos para construção e compra de lotes urbanizados.
Outra novidade regra é que os clientes poderão ter exclusivamente um financiamento imobiliário ativo com o banco.
Propriedades já adquiridas não terão as regras de financiamento alteradas. A mudança nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão também não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco, mantendo-se nesse caso as condições vigentes.
Em nota, a Caixa afirma que as medidas observam a demanda e o orçamento para crédito habitacional reconhecido para o ano de 2024. “Com o propagação da nossa carteira, prevemos que a mesma irá superar o limite sumo projetado para o período”, diz o banco federalista.
A Caixa diz que a sua carteira de crédito habitacional ultrapassou a marca de R$ 800 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos.
“Em 2024, o banco concedeu, até setembro, R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 milénio financiamentos de imóveis, beneficiando tapume de 2,5 milhões de brasileiros até o momento”, afirma o banco.
Vindo da principal operadora da modalidade de crédito, as medidas devem furar caminho para que bancos privados também reduzam seus percentuais de financiamento.
Há mais de um ano, a Caixa vem demonstrando preocupação com uma verosímil falta de recursos para a licença de financiamento imobiliário a partir de 2025. O banco tenta fechar uma complicada equação: demanda por imóveis em subida, eminente volume de saques da caderneta de poupança –de onde vem os recursos para o crédito– e Selic em dois dígitos e retomando ritmo de escalada.
Em maio, durante a divulgação dos resultados, o presidente do banco, Carlos Vieira, afirmou que “os recursos estão no limite da capacidade de financiamento da habitação”. No mês seguinte, ele voltou a falar da dificuldade e disse que a liberação dos depósitos compulsórios dos bancos seria uma saída para driblar a verosímil falta de recursos para a licença de financiamento imobiliário.
O Banco Meão exige o recolhimento compulsório de 20% sobre os recursos de depósitos de poupança. A teoria da Caixa é que passe a ser de 15%. Segundo o presidente do banco, com a liberação desse percentual obrigatório seriam destravados entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para financiamento imobiliário.
Em julho, em entrevista à Folha, o ministro das Cidades, Jader Rebento, também cobrou a liberação, pelo BC, de secção dos recursos da poupança que hoje estão parados em depósitos compulsórios e que poderiam ser usados para financiamento da lar própria.
A crise de escassez de recursos não é novidade, a Caixa tem buscado alternativas, porquê a captação de recursos por meio de letras de crédito e emissão de títulos no mercado, para suprir a demanda e depender menos da poupança.
Segundo o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, o SBPE já chegou a simbolizar 70% de participação no financiamento imobiliário. Agora, não chega a 34%, perdendo espaço para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
“Tem menos verba para emprestar, logo o banco vai ser mais seletivo na licença do empréstimo”, afirma o perito.
“Mesmo que os bancos sejam obrigados a emprestar 65% do que têm, se têm menos verba, têm menos verba para emprestar. E se eu empresto menos por pessoa, eu tento emprestar para mais. Mas também eu seleciono porque estou emprestando para quem tem condições de aportar”, diz.
A movimentação de restrição de oferta de crédito imobiliário começou pelo Minha Lar, Minha Vida, com medidas visando desestimular a compra de imóveis usados pelo programa federalista e exigindo uma ingressão maior para famílias da fita 3 –renda bruta entre R$ 4.400 e R$ 8.000.
Além das mudanças anunciadas, há a expectativa de que a Caixa e demais operadores do crédito optem por aumentar os juros para financiar a lar própria em breve. A possibilidade foi fortemente debatida em evento do mercado imobiliário no final de setembro.
“Neste caso, está mais ligado à oferta e à demanda [por crédito] do que a Selic, porque tem oferta, tem demanda, mas a oferta está restringindo. E o dispêndio do verba é a taxa de juros. Tem menos verba para emprestar, a oferta é menor, aumenta o preço”, explica Ajzental.
